Modificaciones al contrato de locación de inmuebles comerciales, y no comerciales. Ley Nº 27.551

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Para lo que respecta a locales comerciales, la principal reforma está en la posibilidad de ajustar el alquiler, ya que la indexación se encuentra prohibida por ley desde hace años. En este contexto inflacionario, esto es bueno para el Locador, pero peligroso para el Locatario.

Asimismo, se incorpora la obligación de declarar el alquiler ante AFIP, que se torna ejecutiva ante la eventual ejecución de alquileres. El plazo mínimo de locación se fija en tres años y se establece un procedimiento de consignación de llaves y alquileres.

El día martes 30 de Junio de 2020 se publicó en el Boletín Oficial el Decreto N° 580/2020 que promulgó la Ley Nº 27.551 que reformó el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) en lo referente al contrato de Locación de Inmuebles, incorporando nuevas disposiciones y modificando la ley de mediación prejudicial obligatoria competente al mismo. 

Analizaremos a continuación los cambios mas destacados.

a) Domicilio electrónico

Se modificó el artículo 75 del CCyCN, incorporando la posibilidad de constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

b) Depósito en garantía

En caso de que el destino de la Locación fuera habitacional, no podrá requerirse del Locatario, alquileres anticipados por períodos mayores a un mes ni “depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler”.

Asimismo, será reintegrado mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler, siendo efectivo al momento de la restitución del inmueble.  

Se prohíbe expresamente “la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”, o el pago de valor llave o equivalentes.

c) Plazo de la Locación

        Una de las modificaciones más relevantes tiene relación con el plazo mínimo establecido para la Locación de inmuebles cualquiera sea su destino, estableciendo un plazo mínimo legal de tres años.

d) Reparaciones

Por otro lado, se establece una regulación para las reparaciones que se encuentran en cabeza del Locador.

Otorga la facultad al Locatario de que en “caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente”, el mismo pueda “realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación”.

        En los casos que las reparaciones no fueran urgentes, “el locatario debe intimar al Locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente”.

Se incorpora el artículo 1.204 bis,  sumando la posibilidad del uso de la compensación con los cánones locativos en los casos que el Locatario realice gastos y acreencias que se encuentran a cargo del Locador. Los mismos pueden ser compensados de pleno derecho por el Locatario previa notificación fehaciente al Locador del detalle de los mismos.

e) Gastos Extraordinarios

Por su parte, el nuevo artículo 1209 establece expresamente que las expensas extraordinarias no se encuentran a cargo del Locatario, quien solo afrontará las “expensas que deriven de gastos habituales”, (servicios normales y permanentes a disposición del Locatario).

f) Resolución anticipada

El Locatario podrá rescindir el contrato anticipadamente si “han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación”.

En los casos que la rescisión del contrato sea “en el primer año de vigencia de la relación Locativa, debe abonar al Locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso”.

en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

g) Renovación del Contrato

        En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince días corridos.

En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.(art. 1221 bis)

h) Proceso de pago y desalojo de viviendas con fines habitacionales.

Previo al inicio de la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el Locador deberá intimar fehacientemente al Locatario al pago otorgando un plazo de diez días corridos como mínimo contados a partir de la recepción de la intimación.

Se agrega, que la misma debe ser “remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario”, así la notificación se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

En caso de incumplimiento del Locatario, el Locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.

i) Consignación de llaves

Se incorpora expresamente la posibilidad de la consignación judicial de las llaves en caso de que el Locador se negare a recibirlas, poniendo en cabeza del Locador las costas y gastos que se generaren. Esto sin perjuicio de “la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del Locatario”.

        Una vez que el locatario reciba la notificación fehaciente de la intención de la restitución de las llaves del inmueble, no se adeudarán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria, siempre y cuando la consignación de las mismas se realice dentro de los diez días hábiles siguientes de dicha notificación.

j) Garantías de pago

Se establecen las siguientes garantías de pago propuestas por el locatario:

a) Título de propiedad inmueble,

b) Aval bancario,

c) Seguro de caución,

d) Garantía de fianza o fiador solidario,

e) Garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente).

El Locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el Locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.

k) Ajuste del canon locativo

        A partir de la presente ley, los contratos de locación cualquiera sea su destino quedan exceptuados de lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la Ley N° 23.928, es decir se deja sin efecto la prohibición de actualizar precios, tan criticada en el contexto inflacionario que vivimos.

En los contratos destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único por períodos mensuales y los ajustes deberán ser anuales.

Los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.

l) Consignación de cánones locativos

La consignación también fue incorporada expresamente como posibilidad para el caso de que el Locador se rehusare a cobrar el canon locativo.

El Locatario debe intimarlo a que lo reciba “dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley 25.345 y regulaciones (…) estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador”.

m) Intervención Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP)

Los contratos de Locación de inmuebles deberán ser declarados por el Locador ante la AFIP, dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga, bajo apercibimiento de sanciones en caso de incumplimiento del Locador.

En los casos que se inicien acciones judiciales ejecutando un contrato de Locación, resultará obligatorio correr traslado de la demanda en forma previa a la AFIP, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

n) Proceso de Mediación

        Por último, se modificó lo establecido en la Ley de Mediación Nº 26.589, la cual exceptuaba el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria en los casos de desalojo. Con la nueva ley de alquileres, solo quedarían exceptuados los casos de ejecución, teniendo el Locatario que someterse a la Mediación Prejudicial Obligatoria en caso de que quisiera iniciar acciones de desalojo contra el Locatario.

El día martes 30 de Junio de 2020 entró en vigencia la Ley N° 27.551, resultando aplicable a los contratos de Locación que se suscriban a futuro.

Por: Juan E. Pringles y Florencia Diana

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